Die Wohnungsvermietung - eine Aufgabe für Fachleute

Haag, 25.08.2015

Petra Steinbrecher-Schilling

Wer vermieten will, sieht sich heute mehr denn je vielen Fragen gegenüber. Wie viel Miete kann ich verlangen? Wie finde ich einen solventen Mieter, der mir nicht allzu viel Ärger macht? Welche Informationen muss ich dem Interessenten geben? Wie wird das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gehandhabt, welche Angaben zum Energieausweis gehören in eine Immobilienanzeige? Der falsche Mieter kann hohe finanzielle Schäden verursachen. Die Anwendung der Vorschriften und die Bearbeitung von Anfragen kosten wertvolle Zeit. Makler kennen die rechtlichen Gegebenheiten und sind im Umgang mit Mietern routiniert. Seit 01.06.2015 zahlt der Auftraggeber die Provision für die Vermittlung einer Mietwohnung. Damit ist ein klares Zeichen gesetzt, in wessen Interesse die Tätigkeit erfolgt.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist seit 01.06.2015 wirksam. Die bisherige Praxis, nach der meist der Vermieter den Makler mit der Mietersuche beauftragte und der Mieter die Provision zahlte, wird dadurch beendet. Das Bestellerprinzip wird von der Immobilienwirtschaft wegen rechtlicher Zweifel an seiner Verfassungsmäßigkeit scharf kritisiert. Vermieter und Mieter müssen jedoch zunächst einmal mit der neuen Rechtslage klarkommen.

Wichtigste Frage: Die Höhe der Miete

Wer nur gelegentlich oder zum ersten Mal vermietet, weiß oft nicht, wie viel Miete er eigentlich verlangen kann. Was ist üblich, was gibt der Markt her? Nicht überall gibt es aktuelle Mietspiegel – und in manchen Großstädten steigen die Mieten schneller, als die Mietspiegel angepasst werden Mietspiegel geben nur eine Preisspanne für eine ganze Gemeinde oder ein Stadtviertel an, und die Einordnung in eine andere dort genannte Wohnungsklasse ist oft nicht ganz einfach. Entscheidend ist aber die Lage- und die variiert oft von Straße zu Straße. Immobilienkaufleute kennen den Markt und wissen, wie viel Miete pro Quadratmeter in der jeweiligen Lage, in der ganz konkreten Straße für eine Wohnung mit der vorhandenen Ausstattung erzielt werden kann. So verschenken Sie als Vermieter kein Geld und sparen sich den Kampf um eine erste Mieterhöhung.

Der Mietvertrag

Immobilienkaufleute sind keine Rechtsanwälte. Im Rahmen ihrer Vermittlungstätigkeit geben sie ihren Kunden aber als Nebenleistung in festgelegtem umfang rechtliche Hinweise, zum Beispiel welcher Mietvertrag für das Objekt verwendet werden soll und wie einzelne Klauseln zu verstehen sind. Ein Standardmietvertrag aus dem Schreibwarengeschäft eigent sich nicht für jedes Objekt. Mietverträge sollten rechtlich aktuell sein und auf die Immobilie abgestimmt werden. Eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel bedeutet zum Beispiel, dass der Mieter gar nicht renovieren muss. Der Schaden für den Vermieter ist dann womöglich höher als die Vermittlungsgebühr. Das gleiche gilt für unklare Vertragsklauseln, über die vor Gericht lange gestritten wird.

Soft Skills bei der Mieterauswahl

Die Auswahl des richtigen Mieters wird nicht nur von den äußeren Bedingungen bestimmt. Es geht ja nicht nur um Daten, Fakten und Zahlen, sondern um Menschen – und die können sehr verschieden sein. Da gibt es die notorischen „Beschwerdeführer“ und solche, die einfach nicht in der Lage sind, mit fremdem Eigentum pfleglich umzugehen. Möglicherweise soll der neue Mieter auch den Mieter-Mix im Haus ergänzen. Das Vermittlungsbüro sorgt für eine Vorauswahl nach den Kriterien des Eigentümers, wirkt als Puffer zwischen den Beteiligten und nimmt dem Vermieter nicht nur Arbeit ab, sondern auch unangenehme Gespräche.

Professionelle Wohnungsübergabe

Neue Mieter versuchen manchmal, die Miete wegen Mängeln zu mindern, die bei der Übergabe schon vorhanden waren. Wenn diese Mängel für den Mieter vorher erkennbar waren, dann gehen seine Forderungen ins Leere. Aber wer hat darauf geachtet? Später kommt es auf den Unterschied zwischen Schäden und normaler Abnutzung an, für die der Mieter nicht haftet. Auch für die Ausführungen der Schönheitsreparaturen ist ein Übergabeprotokoll hilfreich. Dafür sind ein erheblicher Zeitaufwand und eine sorgfältige Dokumentation notwendig.

Überflüssige Prozesse sind teuer

Wer die Vermietung an eine externe Fachkraft vergibt, hat ein geringeres Prozessrisiko. Sorgfältige Vorarbeiten, ein rechtssicherer Mietvertrag und eine gewissenhafte Dokumentation helfen bei Kündigungen, Mieterhöhungen oder in Räumungsverfahren. Der Vermieter spart Gerichts- und Anwaltsgebühren.

Die Vermietung eines Hauses oder Wohnung ist eine zeitintensive Angelegenheit, die heute mehr denn je Fachkenntnisse, Erfahrung und Durchsetzungsfähigkeit erfordert. Mieter kennen ihre Rechte – Immobilienfachleute kennen sie auch. Damit lasen sich viele Risiken deutlich minimieren. Geben Sie die Vermietung Ihres Eigentums in sachkundige Hände. Damit gewinnen Sie Zeit und Sicherheit. Vermieter können die Makler-Rechnung von der Steuer absetzen.

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